Имеется четыре способа ведения строительства. Приведем их исходя из увеличения стоимости работ.
Строительные работы проводятся застройщиком самостоятельно, он только временами нанимает для себя помощников.
При этом способе, доля, приходящаяся на наемных рабочих, в среднем не превышает одной трети. Стройматериалы застройщик самостоятельно закупает на базе, нужное оборудование берется в аренду или покупается в собственность. Строительство может вестись не самим инвестором, а одним из членов семьи, который имеет достаточные силы и знания (или желает их приобрести), но не знающий, куда их применить.
Застройщик не занимается сам строительством, но выступает в роли прораба.
Он сам подыскивает рабочих с разной квалификацией, занимается организацией их труда, приобретает стройматериалы и доставляет их, берет в аренду оборудование, следит за сроками выполнения строительных работ и за их качеством. Надо быть готовым к тому, чтобы лично вступать в контакт с рабочими, и возможно, даже заниматься их жизненными проблемами. Необходимо также будет научиться разрешать конфликтные ситуации, и это тоже может стать вашей прямой обязанностью. Если вы выберете этот способ, то вы сэкономите от 25 до 30 процентов от общей стоимости строительных работ, если сравнивать с услугами которые предоставляют строительные фирмы. Безусловно, этот выигрыш может быть достигнут за счет того, что тратятся ваши личное время, здоровье, энергия и требуется серьезное напряжение всех сил, но, с другой стороны, всем хорошо известно, что заработать несколько десятков или сотен тысяч долларов достаточно не просто. Так что, если вы обладаете временем, но не имеете денег, то тогда вы должны отнестись к этому способу строительства очень серьезно.
Для выполнения основных строительных работ вами нанимается основной подрядчик, иначе говоря вы заказываете "коробку". Все остальные работы в соответствии с определенными условиями производятся специализированными подрядчиками. Закупка материалов и оборудования может проводиться разными способами. Можно самостоятельно производить поставки, а можно воспользоваться услугами подрядных организаций по закупки всего необходимого у их собственных поставщиков, для участка, где они проводят строительные работы.
Этот способ считается наилучшим в том случае, если для вас очень важным является техническое оснащение и внутренняя отделка вашего дома, а строительством "коробки ", вы не собираетесь заниматься. В этом случае вы сможете прибегнуть к услугам профессионального прораба, которого предоставит вам подрядчик, а инженерные и дизайнерские работы будут выполняться выбранными вами специализированными фирмами и или независимыми специалистами, и у вас будет возможность напрямую их контролировать. Ваше участие в процессе строительства будет увеличиваться по мере приближения его завершения.
Застройщиком нанимается генеральный подрядчик, который обязуется сдать дом "под ключ". Всю ответственность по организации связанной со строительными работами, поставками материалов и наймом субподрядчиков берет на себя генеральный подрядчик. Для того, чтобы вести контроль за генподрядчиком инвестором нанимается независимый специалист, обязанностями которого является такой надзор. Благодаря этому способу от вас потребуется минимальное участие в строительном процессе, так как все появившиеся вопросы будут решаться вами совместно с представителем генподрядчика и человеком, который осуществляет надзор. Стоит ли говорить о том, что этот способ является самым дорогостоящим?
Как нужно проводить бухгалтерский и налоговый учет заказчиком, если инвестор, застройщик, заказчик и подрядчик являются разными юридическими лицами?
Заказчик должен вести учет в порядки исходя из функций, которые ему передал застройщик. В зависимости от объема имеющихся полномочий, которые устанавливаются в результате договора между заказчиком и застройщиком, различаются технические и полные заказчики. О них и поговорим далее.
Кто такой полный заказчик?
Законодательство не предусматривает четкое разграничение таких понятий как «застройщик» и «заказчик». В некоторых документах они тождественны, поэтому проанализируем смысл этих терминов, которые содержаться в нормативных правовых актах, и определим , что стоит за понятием «заказчик» (при условии что он является отдельным участником капитального строительства). Как гласит пункт 3 четвертой статьи Федерального закона от 25 февраля 99 года, за номером 39-ФЗ, заказчиками являются физические и юридические лица, уполномоченные инвесторами, которые реализуют инвестиционные проекты. Если заказчик, не является инвестором, то ему даются права на владение, пользование и распоряжение капитальными вложениями на время и в пределах установленными полномочиями, которые указаны в договоре и государственном контракте в соответствии с законами Российской Федерации. Гражданский кодекс РФ заказчиком признает ту сторону договора подряда, в соответствии задания которой другая сторона ( именуемая как подрядчик) берет на себя обязательства по строительству определенного объекта или должна выполнить другие строительные работы (пункт 1, статья 740).
В градостроительном кодекс е Российской Федерации не имеется такое понятие как заказчик, в нем говориться лишь о застройщике. Застройщиком является физическое или юридическое лицо, которое на своем собственном земельном участке проводит работы по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, а также выполняет инженерные наработки, готовит проектную документацию для их строительства, реконструкции, капремонта (пункт 16 статья 1 Градостроительный кодекс РФ). Похожую формулировку содержит и Федеральный закон от 30.12.04, за номером 214-ФЗ.
Застройщик является всегда юридическим лицом, несмотря на то, какая организационно-правовая форма имеется в собственности или на праве аренды земельного участка и привлекает финансовые вложения участников долевого строительства для постройки на данном участке больших домов или другой недвижимости, исключая объекты промышленного производства, и имеет в основании полученное разрешение на проведение строительства (пункт 1 статья 2). Из приведенного выше можно увидеть то, что, во-первых, застройщик – это лицо, являющееся собственником земельного участка, а во-вторых, он намеревается проводить на нем строительство. Заказчик имеет отношение с ним как посредник. Таким образом, заказчик это лицо, привлеченное застройщиком для реализации определенных функций, таких как организация, техконтроля и надзора за строительством и другое. Заказчик именуется полным в том случае, если он получает от застройщика задание на осуществление всех функций, которые связанны с организацией строительных работ и контролем за их выполнением.
Поговорим поподробнее об этих функциях.
Теперь ясно, что полный заказчик является наемной организацией (индивидуальным предпринимателем), имеющая полномочия от личного имени, но в интересах и за счет застройщика привлекает к строительным работам третьи лиц а, которыми являются поставщики и подрядчики, а также принимает результаты строительно-монтажных работ, которые выполняют подрядчики и осуществляет другие действия, по организации строительства и ведения контроля строительства, как это все предусматривает договор с застройщиком. Например, застройщик имеет возможность передавать заказчику такие функции, как организация подготовки и согласование всех необходимых исходно-разрешительных, и проектно-сметных документаций, получать разрешения на применение во время строительства функционирующих коммуникаций (таких как источники газо-, водо-, тепло- и энергоснабжения), заключать договора с проектирующими и инженерно-изыскательскими организациями для разработки необходимой документации, заключать договора с генеральным подрядчиком на выполнение данных работ, осуществлять технический надзор за работами на весь период строительства, вести бухгалтерский учет (формировать цену объектов строительства) и другое.
Как заключать договор?
На практике очень часто договор на выполнение функций заказчиком составляют как агентский договор, содержащий условие ежемесячно представлять агентом (заказчиком) для принципала (застройщика) отчет о исполнении поручений, что согласуется с нормами гражданского законодательства. В соответствии со статьей 1005 Гражданского кодекса Российского Федерации связанной с агентским договором одна из сторон (агент) обязана за определенную плату производить по поручению второй стороны (принципала) юридические и другие действия от личного имени, но финансированные принципалом или от его имени и за счет. При исполнение агентского договора агент обязуется отчитываться перед принципалом и должен прикладывать необходимые доказательства по расходам, которые производил агент за счет принципала (статья 1008 Гражданский кодекс РФ).
