Многие считают, что самое важное при постройке дома (когда участок уже приобретен, подрядчик выбран и все подготовительные работы закончены), это правильно подобрать строительные и отделочные материалы и технологии. Но на первом месте стоит насколько будет компетентен будущий владелец дома в качестве топ-менеджера и главного инвестора личного строительства.
Бюджет строительства
Строительство собственного дома в большой мере зависит от инвестиций. Можно предположить, что вы имеете определенную сумму которую желаете выгодно вложить. Понятно, за строительством дома стоит не только ожидание прибыли. Вопросы связанные с финансированием проекта и относящиеся к застройщику, имеют три составляющие, такие как сметная стоимость строительства, кредиты и налоги. И поэтому цифры стоящие за всем этим, нужно обязательно знать еще задолго до того, как будет начато строительство.
Сначала надо будет составить смету на строительство и определиться с этапами составления сметного расчета, а затем произвести анализ проекта представленного заказчиком и сделать предложения о том, как улучшить отдельные проектные решения.
Далее необходимо будет составить подробный перечень строительных работ и рассчитать объемы выполняемых работ.
Затем составляют полный перечень используемых материалов, в котором должны быть указаны название материала, его торговая марка или марка производителя, необходимое количество данного материала с учетом норм расхода и полная его стоимость на время составления сметы, а также работы, в которых этот материал применяется. В последней графе сметы указывают работы и расходы, которые заранее не были учтены и предвидены, и возникающие при строительстве.
Первое, что интересует любого человека, при просмотре проекта своего будущего дома, это сколько будет стоить его строительство? И чаще всего он может услышать в ответ то, что сначала нужно будет составить смету, благодаря которой можно узнать о том, в какую сумму станет постройка дома даже до последней копейки.
Как же надо правильно составлять сметы и что в них необходимо учитывать? И наконец, какую стоимость будет иметь сама смета?
Смета должна быть достаточно подробной и детализированной, и содержать в себе точные, а не приблизительные цифры, относящиеся абсолютно ко всем затратам предусмотренных договором подряда на строительство.
С заказчиком заблаговременно уточняют перечень материалов, используемых во время строительства его дома. При обсуждение сметный расчет может улучшить, если изменить отдельные проектные решения. В сметном расчете подробно должны быть указаны стоимость, основные работы и стройматериалы.
И что получается в результате?
Итогом проведения предварительных расчетов, а также составления окончательной сметы, является график проведения строительных работ, в котором указан порядок этих работ, связанных с их финансированием. График строительства и финансирования должен быть официально оформлен в качестве приложения к договору подряда. Если стоимость строительных работ не будет окончательно согласована, в договоре предусматривается компенсация. В нем говорится о сметной стоимости строительства с таким учетом, что заказчик обязан компенсировать все излишние расходы средств в размере, который не превышает установленный процент от сметной стоимости. Удобство такого вида договора состоит в том , что он не ограничивает качество приобретаемых материалов фиксированной ценой.
Если вы не хотите иметь постоянные дополнительные выплаты во время строительства, то тогда надо настоять на том, чтобы компанией занимающейся строительством и являющейся исполнителем как об этом говорится в договоре подряда, была указана в договоре фиксированная цена, которую нельзя увеличить во время работ. В соответствии с положением статьи 709 Гражданского кодекса РФ, фиксированная цена не может быть изменена если стороны не имеют на это договоренности. Серьезные подрядчики согласны идти на это даже если будет снижена прибыль из-за инфляции роста во время выполнения работ.
И еще один важный момент. При подписание договора, обязательно надо проверить, учитывается ли налог на добавленную стоимость в указанной в нем цене. Если при составлении сметы НДС забыли принять во внимание, то окончательную передаваемую подрядчику сумму нужно будет увеличить на сумму равную НДС, что согласуется с положением статьи 7 Закона Российской Федерации «О налоге на добавленную стоимость».
Работы по подготовки инфраструктуры жилого строения являются самой затратной частью строительного бюджета.
За что нужно будет платить?
Сделаем оценку некоторых данных основных работ, связанных со строительством дома. Однако надо иметь в виду то, что эти данные являются ориентировочными. Обязательно надо сделать независимый расчет, если вы хотите использовать его в каких-то реальных расчетах. Дело не только в состоит в том, что эти данные устаревают, но они она также меняются в зависимости от региона и часто очень заметно.
Итак, первыми статьями в расходной смете являются работы по бурению скважин для определения характера грунта и уровня залегания грунтовых вод ( оценивается в порядке около тысячи долларов ) и топографическая съемка местности, стоимость которой может зависеть от особенностей участка. При ровном участке или не ярко выраженном рельефе и если территория к тому же не содержит много деревьев, можно быть уверенным в том, что топосъемка будет стоить при использование двухсотого масштаба (1 к 200, или в 1 см на плане будет равен 2 метрам на местности) составит приблизительно 10 долларов за сотку. И наоборот, если на территории имеются высокие перепады в высотах или на участке в большом количестве растут деревья, то в этом случае, никак не обойтись без так называемой подеревной съемки. Стоимость такой топосъемки в двухсотом масштабе будет составлять примерно 20 долларов за сотку.
Дальше следуют расходы на работы по подготовке строительной площадки, такие как снабжение строительства водой и электрической энергией, вывоз грунта и строительного мусора, создание временного ограждения стройплощадки, а после завершения строительства для сооружения забора, ворот, калитки, мусорного бака, тротуара и ступенек у входа в дом, подъезда к гаражу, а если его нет, то для организации мест для автостоянок, террас, газонов (проведение выравнивания грунта и его удобрение), посадки кустов с деревьями, а также, вероятно и оплата расходов по проведению работ по спиливанию старых деревьев.
Еще один из важных видов расходов это инженерные сети, к которым относятся электросети, газопровод, канализация и водопровод. Здесь нельзя говорить о каких то средних ценах, так как здесь играют роль конкретные условия и потребности застройщика. Например отдельные владельцы участков могут потратить на строительство электроподстанции 40 тыс. долларов, а другие мечтают о индивидуальных очистных сооружениях септиках стоимостью в 2 тыс. долларов. Отдельные случаи требуют также, чтобы были предусмотрены определенные расходы (от 1 тыс. долларов) на выполнение дренажных работ, замены грунта и другие.
Существует необходимая, но, к сожалению, не всегда учитываемая отечественными застройщиками статья относящаяся к строительному бюджету- это страхование объекта строительства. Поговорим поподробнее о нем далее, но уже сейчас очень важно понимать то, что если вы хотите получить кредит на строительство собственного дома, то без его страховки вы никак не сможете обойтись .
Выбор типа дома производится в соответствие с финансовыми возможностями застройщика и его личными предпочтениями.
Какой дом является более дорогим?
Расходы на строительство дома имеют большую зависимость от выбранного вами способа строительства, но ориентиры для того чтобы сделать первоначальную прикидку привести можно.
Первое место по популярности среди частного строительства уже несколько десятилетий имеют дома построенные из кирпича, а в последнее время с ними в один ряд с ними встали дома из газобетона.
Следующие по стоимости стоят дома с деревянными или металлическими каркасами, которые имеют разные виды наполнителей и облицовку, чаще всего из кирпича (стоимостью около 400 долларов). Такие дома можно быстро построить, они имеют достаточно небольшой вес, им не нужны массивные фундаменты, что сильно влияет на снижение стоимости строительства. Эта технология также значительно снижает стоимость работ по выполнению индивидуального проектирования дома.
Отдельное место по оценки стоимости занимают дома построенные из дерева (из профилированного или клееного бруса, простого и оцилиндрованного бревна). При этом каждая категория имеет примеры, наиболее известных производителей, чьи цены выходят из среднего уровня. Например, дома одной достаточно известной компании из Финляндии, которые имеют в своей основе калиброванный брус стоят 900 долларов за 1,300 тыс. кв. м. И наконец, более дешево (если оставить за рамками щитовые домики) обойдется постройка дома с «канадским типом» и с применением каркаса из дерева- это около 300 долл. за один квадратный метр.
Надо учесть, что специалистами рекомендуется резервировать сумму в размере десяти процентов от стоимости строительных работ, которая уменьшается по мере того, как будут выполнены плановые строительные работы или же (что в большей степени соответствует действительности) к ней обращаются если возникают непредусмотренные ситуации.
И еще отметим один момент. Для того чтобы расходы на стройматериалы и на выполнение тех или иных работ были действительными, необходимо будет прибегнуть к помощи оценщика, для оценки будущий ликвидности строящегося дома в зависимости от его параметров. Это же можно отнести и к выбору материалов для отделки интерьера дома, и их стоимость может быть стоимости самого строительства.
У заказчика строительства всегда должна быть определенная сумма на непредвиденные расходы.
Какие бывают резервы на непредвиденные случаи?
Иногда случаются не предусмотренные платежи, потому что как уже об этом говорилось, определит затраты можно приблизительно и они постоянно корректируются. Чем более приблизительны данные, которыми располагаешь, тем больше может возникнуть ошибок или появиться неучтенных, но очень важных платежей. Поэтому, независимо от того, какие объемы имеют инвестиции, обязательно нужно делать резерв определенной суммы в бюджете на не предусмотренные платежи.
Чаще всего, сумма резерва составляет 10 процентов от стоимости строительства, которая уменьшается по мере выполнения работ в соответствии с планом строительства или же, что часто бывает, прибегают к ней при непредвиденных случаях.
Все расчеты предусмотренные сметой, согласования связанные с перечнем и объемами работ и используемыми строительными материалами проводят до того как начнется строительство. В этом случае заказчиком могут быть заранее проверены выборочно или полностью расчеты сделанные подрядчиком и при строительстве его уже не будут появляться неприятные мысли о возможности «приписки» и не оправданных затратах.
И уже после создания и утверждения проекта, собрания всех нужных разрешительных документов, поиска надежного и профессионального подрядчика, утверждения детальной сметы строительных работ, подписания договора подряда вместе со всеми его приложениями и передачи проектной документации подрядчику, когда все это будет выполнено, можно смело начинать строить дом.
Когда дом будет построен, надо не забывать и о налогах, которые могут обойтись в несколько десятков тысяч рублей.
Налогообложение жилой собственности
Как известно, спокойный сон может быть только в том случае, если все налоги заплачены. Выплаты по налогам тоже должны быть частью строительного бюджета. Однако скажем о хорошем, потому что при строительстве дома, вами может быть сэкономлена не одна тысяча долларов благодаря подоходному налогу. Средства, которые были потрачены на приобретение недвижимости (в пределах одного миллиона рублей), а также проценты по ипотеки вычитаются из базы налогообложения.
Общий доход физических лиц снижается на суммы, которые физическими лицами, покупателями дома или клиентами ипотечных программ, были направлены на покупку (или на постройку) жилой недвижимости на территории России, в пределах пятитысячекратного размера минимальной оплаты труда, установленной законом за трехлетний период. Для произведения вычета необходимо письменное заявление, представленное данными лицами в бухгалтерию по месту постоянной работы или в налоговую инспекцию по месту постоянного проживания.
При покупке недвижимости указанные выше расходы исключаются у физических лиц только по одному жилому объекту за три календарных года, причем за начало берут год подачи заявления об их исключении из общего дохода.
